El pasado 1 de abril de 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en el cual se aprueban una serie de medidas destinadas a los titulares de contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se hallen en situación de vulnerabilidad.

No obstante, y antes de entrar en cada una de las medidas, debemos responder a una pregunta:

¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad?

Se entenderá que un arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad cuando se den los siguientes dos requisitos de manera conjunta:

  • Que con motivo del estado de alarma haya pasado a estar en paro, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, y como consecuencia su unidad familiar haya visto reducidos sus ingresos por debajo de ciertos límites.
  • Que la renta de la vivienda arrendada, así como los gastos y suministros básicos, supongan, al menos, el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

No se entenderá que concurre la situación de vulnerabilidad cuando el arrendatario o algún miembro de su unidad familiar tengan a su disposición una vivienda en España.

A continuación, desgranaremos las diferentes medidas adoptadas.

a. Suspensión de desahucios

Se suspenderán, por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, los desahucios en los que se vean afectadas las personas en situación de vulnerabilidad, siempre que acredite la imposibilidad de acceder a una alternativa habitacional.

b. Prórroga extraordinaria del contrato

Los contratos de arrendamiento de vivienda cuya prórroga obligatoria finalice dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley, y hasta dos meses después del levantamiento del estado de alarma, serán prorrogados de manera extraordinaria por un plazo máximo de 6 meses.

Esta prórroga extraordinaria deberá ser solicitada por el arrendatario, y aceptada por el arrendador, por lo que la utilidad real de esta medida es bastante cuestionable.

c. Moratoria automática en el pago del alquiler, cuando el arrendador es profesional

Se posibilita la obtención de una moratoria automática en el pago de la deuda arrendaticia, pero solamente en los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor o una empresa pública de vivienda. A estos efectos, se entenderá cumplida esta condición cuando el arrendador sea una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500.

En estos casos, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá solicitar el aplazamiento de la deuda en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Por su parte, el arrendador deberá contestar en el plazo de 7 días laborables su opción entre las siguientes alternativas:

  • Moratoria automática por el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si continuase la situación de vulnerabilidad, hasta el límite de 4 meses. Las rentas afectadas se irán devolviendo de manera fraccionada en los tres años siguientes, sin penalizaciones ni intereses de demora.
  • Reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si continuase la situación de vulnerabilidad, hasta el límite de 4 meses.

Se especifica que todo aquel que se beneficie de esta medida sin encontrarse en situación de vulnerabilidad será responsable de los daños y perjuicios causados.

d. Modificación extraordinaria, cuando el arrendador es particular

Cuando el arrendador no sea considerado gran tenedor o empresa pública de vivienda, en los términos establecidos por el apartado anterior, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar en el plazo de un mes el aplazamiento temporal y extraordinario de la deuda arrendaticia, siempre que no se hubiese llegado a un acuerdo de manera voluntaria.

El arrendador deberá comunicar su respuesta dentro de los 7 días laborables siguientes a la recepción de la solicitud, ya sea proponiendo los plazos y condiciones que le resulten aceptables, ya sea denegando la solicitud. En este último caso, el arrendatario tendrá acceso a la medida tratada en el apartado siguiente.

e. Línea de avales a la financiación del pago del alquiler

Se ha facultado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, de forma coordinada con el Instituto de Crédito Oficial, ponga en marcha una línea de avales destinados a facilitar la financiación de arrendatarios en situación de vulnerabilidad por medio de créditos a 6 años, prorrogables por otros 4, y carentes de intereses.

Los créditos que se obtengan de este modo deberán dedicarse exclusivamente al pago de la deuda arrendaticia, pudiendo cubrir como máximo 6 meses.

f. Programa de ayudas

Asimismo, se ha facultado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana la implantación de una ayuda de adjudicación directa para sufragar la renta del alquiler, hasta un máximo de 900 € al mes, o, en su caso, el principal e intereses del préstamo solicitado a tal fin.

Se dice que esta medida todavía deberá ser concretada por las diferentes Comunidades Autónomas, y que su finalidad es ayudar “a los hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos”.

Entendemos por tanto que no se trata de una medida de aplicación inmediata, o que funcione como alternativa a la solicitud del préstamo tratado en el apartado anterior, sino más bien como complemento a aquellos arrendatarios que, una vez superada esta crisis, no hayan conseguido salir de la situación de vulnerabilidad.

 

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Author: Lucas Bargiela